Heredar una vivienda: impuestos y gastos
Al heredar una casa se pagan tres cosas: el impuesto de sucesiones (con una reducción si era la vivienda habitual del fallecido), la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro. La calculadora estima las tres.
Calculando…
Elige tu comunidad
El impuesto depende de dónde residía el fallecido. Cada ficha de comunidad tiene su calculadora, tablas, ejemplos y la normativa 2026.
- Álava
- Andalucía
- Aragón
- Asturias
- Baleares
- Bizkaia
- Canarias
- Cantabria
- Castilla y León
- Castilla-La Mancha
- Cataluña
- Ceuta
- Comunitat Valenciana
- Extremadura
- Galicia
- Gipuzkoa
- La Rioja
- Madrid
- Melilla
- Murcia
- Navarra
Hijo que hereda la mitad de la vivienda habitual (250.000 €)
Hijo de 45 años que hereda la mitad de la vivienda habitual de sus padres, valorada en 250.000 €, y 20.000 € en dinero. La más barata es Álava (0 €) y la más cara, Murcia (11,26 €).
Suponiendo que se cumplen los requisitos del beneficio (edad, renta, escritura y destino). Comprueba tu caso en la calculadora.
Reducción por vivienda habitual en cada comunidad
| Comunidad | Reducción | Límite | Mantener |
|---|---|---|---|
| Álava | 95 % | 212.242 € | — |
| Andalucía | 99 % | Sin límite | 3 años |
| Aragón | 100 % | 200.000 € | 5 años |
| Asturias | 95–99 % | 122.606,47 € | 3 años |
| Baleares | 100 % | 270.151,20 € | 5 años |
| Bizkaia | 95 % | 215.000 € | — |
| Canarias | 99 % | 200.000 € | 5 años |
| Cantabria | 95 % | 125.000 € | 5 años |
| Castilla y León | 95 % | 122.606,47 € | 10 años |
| Castilla-La Mancha | 95 % | 122.606,47 € | 10 años |
| Cataluña | 95 % | 500.000 € | 5 años |
| Ceuta | 95 % | 122.606,47 € | 10 años |
| Comunitat Valenciana | 95 % | 150.000 € | 5 años |
| Extremadura | 95 % | 122.606,47 € | 10 años |
| Galicia | 95–99 % | 600.000 € | 5 años |
| Gipuzkoa | 95 % | 220.000 € | — |
| La Rioja | 95 % | 122.606,47 € | 5 años |
| Madrid | 95 % | 123.000 € | 5 años |
| Melilla | 95 % | 122.606,47 € | 10 años |
| Murcia | 95 % | 122.606,47 € | 10 años |
| Navarra | No hay | — | — |
Qué hay que hacer al heredar una casa, en orden
- Certificados de defunción, últimas voluntades y seguros de fallecimiento (3,86 € cada uno).
- Aceptación de la herencia: escritura ante notario, necesaria para inscribir la casa a tu nombre.
- Impuesto de sucesiones, en la comunidad donde vivía el fallecido: 6 meses desde el fallecimiento, con prórroga de otros 6 si la pides en los 5 primeros (arts. 67 y 68 del Reglamento del impuesto).
- Plusvalía municipal, en el ayuntamiento donde está la casa: 6 meses desde el fallecimiento, ampliables hasta un año si lo pides dentro de esos 6 meses (art. 110 de la Ley de Haciendas Locales).
- Registro de la Propiedad: inscribe la casa a tu nombre con los justificantes de los pasos 3 y 4.
- Recibos: cambia a tu nombre el IBI, la comunidad y los suministros.
Plusvalía municipal al heredar
La plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava la revalorización del suelo desde que el fallecido compró el inmueble. La pagan los herederos en el ayuntamiento donde está la vivienda, y se puede calcular de dos formas; pagas la más barata:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años × tipo del ayuntamiento (máximo 30 %).
- Método real: (valor al fallecer − valor de compra) × proporción del suelo en el valor catastral × tipo.
Ejemplo: suelo con valor catastral de 45.000 €, comprado hace 18 años, tipo del 30 %: 45.000 × 0,17 × 30 % = 2.295 € para todos los herederos. Si la vivienda vale menos que cuando se compró, no hay plusvalía (art. 104.5 TRLRHL).
Coeficientes máximos de 2026
| Años | <1 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Coef. | 0,15 | 0,15 | 0,14 | 0,14 | 0,16 | 0,18 | 0,19 | 0,20 | 0,19 | 0,15 | 0,12 |
| Años | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 o más |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Coef. | 0,10 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,09 | 0,10 | 0,13 | 0,17 | 0,23 | 0,40 |
Notaría y registro de una vivienda heredada
La escritura de aceptación y adjudicación se paga una vez y se reparte entre los herederos. Estimación con los aranceles oficiales e IVA:
| Valor del inmueble | Notaría | Registro |
|---|---|---|
| 150.000 € | 383 € – 706 € | 197 € – 328 € |
| 300.000 € | 469 € – 797 € | 249 € – 383 € |
| 600.000 € | 642 € – 978 € | 352 € – 492 € |
Si después vendes la vivienda heredada
Al vender tributas en el IRPF por la ganancia: precio de venta menos el valor declarado en la herencia y los gastos y tributos que pagaste al heredar. Declarar un valor bajo en la herencia aumenta la ganancia al vender. La venta genera además otra plusvalía municipal, a tu cargo. Y si aplicaste la reducción por vivienda habitual, vender antes del plazo de tu comunidad obliga a devolver lo ahorrado con intereses.
¿Y si la casa tiene hipoteca?
La deuda forma parte de la herencia: pasa a los herederos y se resta de lo que recibes para el impuesto de sucesiones. Si temes que las deudas superen los bienes, puedes aceptar la herencia «a beneficio de inventario»: solo respondes de las deudas con lo heredado, no con tu patrimonio. Para quedarte la casa, habla con el banco para subrogarte en el préstamo.
¿Y si no puedo pagar el impuesto?
Puedes pedir el aplazamiento o el fraccionamiento del pago a la administración de tu comunidad (art. 65 de la Ley General Tributaria), con intereses de demora. Si dejas pasar el plazo sin presentar nada, se aplican recargos del 1 % al 15 % según el retraso (art. 27 de la misma ley) y, en algunas comunidades, pierdes la bonificación.
Si la alquilas
Lo que cobres de alquiler tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario: ingresos menos gastos (IBI, comunidad, seguro, reparaciones y amortización). Más información en la Agencia Tributaria.