Impuestos al comprar vivienda nueva 2026

Actualizado el 29 de septiembre de 2026Normativa de 2026

La vivienda nueva paga IVA del 10 % en casi toda España (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) más el AJD que fija cada comunidad.

Calculadora de impuestos y gastos de compra de vivienda 2026
Sin IVA en vivienda nueva.
Opcional. Si es mayor que el precio, se paga sobre él.
Opcional. Algunos tipos reducidos tienen límite de renta.
Familia numerosa, discapacidad, zona rural y más
País Vasco: el 2,5 % exige hasta 120 m².
Entrada y gastos ajustables
Solo si marcas compra con hipoteca. Es una hipótesis, no una oferta del banco; la tasación puede limitar el préstamo.
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Desmárcala para ver cuánto pagarías sin el tipo reducido. Consultar condiciones para jóvenes.

La casilla VPO general no basta para aplicar el IVA del 4 %.

Calculando…

Elige tu comunidad

Vivienda nueva de 250.000 € (IVA + AJD)

Más barata: Ceuta (10.625 €). Más cara: Murcia (28.750 €).

Suponiendo que se cumplen los requisitos del beneficio (edad, renta, escritura y destino). Comprueba tu caso en la calculadora.

Preguntas frecuentes

¿Se paga ITP en una vivienda nueva?
No. La primera entrega de la vivienda por el promotor tributa por IVA (IGIC en Canarias, IPSI en Ceuta y Melilla) y AJD. Si la compras a un particular que ya la usó, es segunda transmisión y paga ITP. El garaje y el trastero vendidos con la vivienda pagan el mismo IVA reducido.
¿Es más barato comprar vivienda nueva o usada?
En impuestos, la nueva suele pagar más en la mayoría de comunidades (10 % de IVA más AJD frente a un ITP del 6 % al 10 %), salvo en Canarias, Ceuta y Melilla, donde el IGIC o el IPSI son más bajos.

Cuándo se considera vivienda nueva a efectos fiscales

La primera entrega por el promotor suele estar sujeta a IVA y AJD. No basta con que la vivienda esté recién construida o nunca hayas vivido en ella: importa si la transmisión es primera o posterior y si hubo uso previo. Una compra a un particular suele tributar por ITP. En operaciones con alquiler previo, rehabilitación o circunstancias especiales, verifica la clasificación antes de calcular.

IVA del 10 % y del 4 %: no todas las VPO son iguales

El 10 % es el tipo general en entregas de viviendas sujetas a IVA. El 4 % corresponde a VPO de régimen especial o promoción pública, no a toda vivienda protegida. La calculadora separa la protección general de la casilla específica para este IVA. Canarias, Ceuta y Melilla tienen impuestos indirectos propios.

Garaje, trastero y precio anunciado

El tipo reducido de la vivienda puede alcanzar anexos transmitidos conjuntamente, con los límites legales; para plazas de garaje el límite general es dos. Un local, un garaje separado o anexos adicionales pueden tener otro tratamiento. Introduce el precio sin IVA y confirma si el anuncio lo incluye para no añadirlo dos veces.

AJD de la compra y AJD de la hipoteca

Son operaciones distintas: el AJD de la escritura de compra puede corresponder al comprador, mientras que el del préstamo hipotecario corresponde al banco. Comprueba los beneficios autonómicos y sus requisitos; las reducciones de ITP para vivienda usada no se trasladan automáticamente al IVA de una vivienda nueva.

Fuente: Administración General del Estado: impuestos de compraventa.